Benfeitorias em Propriedades de Terceiros – Amortização/Depreciação

         2.6.Benfeitorias em Propriedades de Terceiros – Amortização/Depreciação 

Institui o Código Civil, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002:

“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

As benfeitorias em propriedades de terceiros devem ser registradas em conta própria do Ativo Imobilizado, após a conclusão da obra. Na decurso dela, os gastos podem ser registrados na conta “Benfeitorias em Propriedades de Terceiros – Obra XXX”. Inclusive gastos abaixo do limite de R$ 1.200,00, desde que a vida útil da benfeitoria seja maior que um ano e a soma total dos gastos superior a esse limite. Ressalte-se que as benfeitorias ativadas, serão amortizadas/depreciadas desde que:

a)Amortização em função do contrato de aluguel ou em função da vida útil, dos dois o menor[1].

b)Podem ser amortizadas de acordo com o prazo do contrato. Ao término do contrato, sem que haja renovação e existindo saldo do valor que vinha sendo amortizado, será o mesmo baixado integralmente em Custo ou Despesa[2].

b1)Observando-se que essa regra não se aplica a benfeitorias em bens objeto de arrendamento mercantil (leasing), que somente poderão ser amortizados no decurso do prazo de vida útil restante do bem arrendado, contado da data em que forem realizadas as benfeitorias (PN CST nº 18/87);

b2)Não se aplica, também, às empresas que constroem em terrenos locados de seus sócios, acionistas, dirigentes, participantes nos lucros, ou respectivos parentes ou dependentes. (Parecer Normativo nº 869/71)

c)O valor das construções ou benfeitorias realizadas, sem direito a indenização, em terreno alugado com prazo indeterminado, poderá ser depreciado. (Parecer Normativo nº 104/75). A taxa de depreciação, neste caso, é de 4% ao ano. (Portaria nº 417/76).

c1)Benfeitorias com direito à indenização. Se no contrato de locação constar cláusula expressa prevendo o direito à indenização das benfeitorias ou construções realizadas, os valores despendidos poderão ser depreciados à taxa de 4% ao ano (Parecer Normativo CST nº 210/73).

Exemplo letra a. - Benfeitoria em propriedade de terceiros com prazo definido em Contrato de Locação:

A empresa Fabril Z Ltda. locou um pequeno galpão para suas instalações. Em seguida ampliou significativamente o galpão. O contrato de locação é de 5 (cinco) anos, com início em 01/07/20X0 e término em 30/06/20X5. No dia 02/10/20X0 a obra estava pronta (com habite-se). O gasto total, registrado na conta “Benfeitorias em Propriedade de Terceiros” totalizava R$ 50.000,00. O gasto não será reembolsado pelo locador.

Situação contábil das Benfeitorias - Data: 02/10/20X0
a.Gastos totais:	50.000,00
b.Contrato de Locação 5 anos - Vencimento:	30/06/20X5
c.Tempo restante para amortização:	57 meses

Quadro 1 - Situação Contábil			Amortização
Benfeitorias Imóvel XXX			Anual
Anos:	Quant. Meses:	% Partic.	R$
20X0	3 meses	5,26%	2.632
20X1	12 meses	21,05%	10.526
20X2	12 meses	21,05%	10.526
20X3	12 meses	21,05%	10.526
20X4	12 meses	21,05%	10.526
20X5	6 meses	10,54%	5.264
Total	57 meses	100,00%	50.000

Nota do autor: No exemplo, considera-se que a Vida Útil da imobilização será superior ao tempo contratual.

Exemplo letra c. e c1. - Benfeitoria em propriedade de terceiros com prazo indeterminado, sem direito a indenização do locador:

A empresa Comercial N Ltda. locou um pequeno imóvel para suas instalações. Em seguida ampliou significativamente o imóvel. O contrato de locação tem prazo indeterminado, sem direito a indenização do locador. No dia 02/01/20X0 a obra estava pronta (com habite-se). O gasto total, registrado na conta “Benfeitorias em Propriedade de Terceiros” totalizava R$ 50.000,00.

	Situação contábil das Benfeitorias - Data: 02/01/20X0:
	a.Valor dos custos	50.000
	b.Contrato de Locação prazo:	Indeterminado
	c.Vida Útil Fiscal	25 anos
	d.Valor Residual	(20.000)
	e.Valor Depreciável	30.000
	f.Vida Útil Societária	30 anos
	g.Depreciação Contábil Anual	1.000
Lançamento contábil - Depreciação Imóvel XXX - 31/12/20X0 - Cota 1/360:
D  Custos/Despesas de Depreciação			1.000
C  Depreciação Acumulada				1.000

Quadro 1 - Situação Contábil	Depreciações:				LALUR
Benfeitorias - Imóvel XXX	CPC		Fiscal		Adições	Exclusões
Anos:	% Deprec.	R$	% Deprec.	R$	R$	R$
Para os primeiros 25 anos	83,33% x 30.000	25.000	100% x 50.000	50.000		25.000
Para os próximos 5 anos	16,67% x 30.000	5.000	-		5.000
Total:	100,00%	30.000	100,00%	50.000	5.000	25.000
Nos 25 primeiros anos, a diferença entre a Depreciação Fiscal é R$ 25.000, ou R$ 1.000/ano
Nos 5 últimos anos, a Depreciação Fiscal é inexistente, mas a Societária (CPC) é R$ 1.000/ano

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[1] http://www.crcsp.org.br/portal_novo/home/web_tv/material/ativo_imobilizado.pdf

[2] http://webserver.crcrj.org.br/APOSTILAS/A0871P0175.pdf

Prof. Inácio Dantas
do livro:
"Depreciação, Amortização e Exaustão do Ativo Imobilizado/Intangível"

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